Wat is de woning onverdeeld laten?
We spreken van een woning onverdeeld laten, wanneer partijen een gezamenlijke koopwoning hebben, die ook na scheiding gezamenlijk bezit blijft. Beide partijen blijven dan eigenaar van de woning. Meestal blijven partijen er na scheiding niet gezamenlijk in wonen, maar blijft één partij in de woning wonen en gaat de andere partij op zoek naar alternatieve huisvesting.
Wat zijn mogelijke problemen bij een onverdeelde woning?
Hoewel de oplossing voor de korte termijn vaak prettig geacht wordt, zien we op de lange termijn vaak problemen ontstaan op het emotionele, financiële en fiscale vlak.
Scheiden is een rouwproces. Je maakt je emotioneel los van de ander en richt je op een leven zonder de ander als partner. Met een onverdeelde woning blijf je aan elkaar verbonden. Jullie zijn nog samen verantwoordelijk voor het dragen van de lasten voor de woning, waarbij het niet alleen gaat om de hypotheeklasten, maar ook om de op de woning geheven onroerend zaak belasting (OZB).
Indien de een niet betaalt, heeft dit financiële gevolgen voor de ander. Het onverdeeld laten is een tijdelijke oplossing voor maximaal 5 jaar. De waarde van de woning, en daarmee de overwaarde op de woning, wordt vastgesteld op het moment dat de woning verdeeld wordt. De overwaarde wordt op dat moment 50-50 tussen partijen verdeeld.
Goed gebruik, onderhoud, reparaties en verzekeringen
Wie is nu bij een onverdeelde woning verantwoordelijk voor goed gebruik, onderhoud, reparaties en verzekering van de woning?
Vaak spreken mensen af dat degene die er woont zorg draagt voor de kosten van goed gebruik. Over onderhoud, reparaties en verzekering is nogal eens discussie. “De overwaarde wordt uiteindelijk hoger omdat ik zorg voor een goed onderhouden huis, daar heeft hij/zij profijt van, dus is het redelijk dat hij/zij daaraan meebetaalt.”.
Daarentegen stelt de ander dan “Ik gun jou het woongenot van ons huis, zit zelf noodgedwongen in een huurhuis en betaal nog mee aan de woonlasten. Het minste wat je kunt doen is zorgen voor goed onderhoud van de woning”.
Tientallen vragen als “Was het onderhoud strikt noodzakelijk of niet? In hoeverre heeft de ander belang bij goede verzekering, en hoe logisch is het dat iemand meebetaalt? Had de reparatie niet goedkoper gekund? Als jij er netter mee om was gegaan, had die reparatie dan noodzakelijk geweest of niet?”, maken het er niet makkelijker of gezelliger op…
Lees alles over:
Noodgedwongen huren
De vertrekker heeft het nadeel dat hij/zij nog altijd hoofdelijk verbonden en aansprakelijk is voor de woning en de hypothecaire geldlening op de woning. Vanwege deze hoofdelijke verbondenheid, is het vaak niet mogelijk om zelf een hypothecaire geldlening af te sluiten. Dat betekent dat de vertrekker in veruit de meeste gevallen zelf geen huis kan kopen. Met de hoge huren van de huidige woningmarkt, is het voor velen een uitdaging om de hoge lasten voor de huurwoning te betalen, waarnaast de helft van de hypotheeklasten en OZB voor de gezamenlijke woning.
Fiscale gevolgen
Twee jaar na de scheiding van het hoofdverblijf, het vertrek van de vertrekker uit de woning, verandert de situatie fiscaal. Het eigenwoning-forfait is fiscaal aftrekbaar voor de vertrekker. Voor de blijver wordt het eigenwoning-forfait dan belast.
Om deze belastbaarheid te neutraliseren, kunnen partijen een woonvergoeding afspreken voor het woongenot dat de blijver geniet. De hypotheekrente van de gezamenlijke woning is niet langer aftrekbaar voor de vertrekker. Ook verhuist diens aandeel in de overwaarde van de gezamenlijke woning naar box 3.
Dat betekent dat het aandeel in de overwaarde van de gezamenlijke woning gaat meetellen als vermogen en daar vermogensbelasting over geheven gaat worden. Hiermee gaan de lasten van het onverdeeld laten van de woning voor de vertrekker aanzienlijk omhoog, waardoor de druk op de blijver om de woning te verkopen vaak toeneemt.
Gevoel van gevangenschap
Een ander moment waarop een vertrekker vaak graag wil verkopen, is als er een nieuwe partner in het spel komt. Als de blijver met een nieuwe partner in de gezamenlijke woning zou gaan wonen, levert dat een gekke situatie op. De blijver kan dan kijken of hij/zij samen met de nieuwe partner de vertrekker kan uitkopen, of de woning wordt verkocht. Dit kan reeds vastgelegd worden in het echtscheidingsconvenant.
Discussie ontstaat vaak wanneer de vertrekker een nieuwe partner krijgt. Bij de vertrekker ontstaat dan regelmatig een gevoel van gevangenschap. De nieuwe partner vindt het niet zelden vervelend dat hij/zij zelf niets met de vertrekker kan kopen, omdat de blijver nog in de gezamenlijke woning woont. “Wij kunnen niets opbouwen, omdat jij zo nodig je ex in het kasteel moet laten wonen. Je behandelt haar als een prinses, en ik moet maar accepteren dat je daardoor niets kunt lenen. Je kunt de boel toch verkopen? Zij haar geld, jij je vrijheid en klaar!”.
Bij de blijver ontstaat op het moment dat de vertrekker druk gaat zetten op verkoop ook een gevoel van gevangenschap. “Ik sta met mijn rug tegen de muur. Hij heeft makkelijk praten, hij heeft een huis. Hij heeft een nieuwe vriendin en wil ineens verder met zijn leven. Mij zet hij nu zonder pardon met de kinderen op straat. Wij betekenen blijkbaar niets voor hem. Hij denkt alleen aan zichzelf…”. Dit soort sentimenten doen de relatie tussen ex-partners geen goed. Indien er kinderen in het spel zijn, lopen zij het risico dat hun loyaliteit zwaar onder druk komt te staan.
Meer weten?
Al met al is het onverdeeld laten van een woning bij scheiding dus een stuk complexer dan mensen in eerste instantie denken.
Meestal hebben partijen de voorkeur om de woning wel te verdelen, zodat zij in één keer los van elkaar verder kunnen.
Willen jullie meer weten over jullie mogelijkheden?
“Met behulp van de bemiddelaar hebben we alles goed geregeld”
Online keuzehulp
Weet je niet waar je moet beginnen? Beantwoord een aantal korte vragen. Je krijgt direct een indicatie van het traject en de bemiddelaar in jullie regio. Zonder gegevens achter te laten.
Wil je liever je vragen rechtstreeks met iemand bespreken?
Eerste gesprek is kosteloos & vrijblijvend.
